Prescripción adquisitiva y derechos posesorios
¿Vive o posee desde hace años una casa o un terreno que no está a su nombre? Lo ayudamos a obtener el título de propiedad. En el mismo estudio están los abogados que llevan el juicio y el escribano que lo documenta.
Para una primera respuesta, cuéntenos:
- Dónde está el inmueble (departamento y localidad).
- Desde cuándo lo ocupa usted o su familia.
- Qué papeles tiene: boleto, cesión, recibos o número de padrón.
Situaciones en las que podemos ayudarlo
La prescripción adquisitiva, en simple
Es la forma que prevé el Código Civil para que quien posee un inmueble como dueño, de manera continua, pública y pacífica durante el plazo legal, pase a ser su propietario.
Sin justo título, el plazo es de 20 años de posesión desde la reforma de la Ley 19.889 (LUC). Con justo título y buena fe, los plazos son menores. Los años de posesión de quien le cedió o le dejó el inmueble pueden sumarse a los suyos.
La propiedad se declara por sentencia en un juicio y después se inscribe en el Registro de la Propiedad. Desde ese momento usted tiene un título que puede vender, heredar o hipotecar.
Del estudio previo al título inscripto
Estudio previo
Pedimos la información registral por padrón y la cédula catastral para saber quién figura como titular y si hay gravámenes.
Plano de mensura
Un ingeniero agrimensor mide el inmueble. El plano se registra en Catastro y es la base del juicio.
Prueba de la posesión
Reunimos recibos de Contribución, UTE y OSE, fotos y testigos. Si hace falta, documentamos la posesión con declaración jurada y acta notarial.
Juicio de prescripción
Presentamos la demanda contra el titular registral y los interesados, que se citan por edictos. Hay audiencias con testigos y, a veces, inspección del inmueble.
Sentencia y título
Con la sentencia firme se inscribe en el Registro de la Propiedad y usted queda como propietario.
Antes y después de firmar
Antes de comprar
Revisamos la cédula catastral, pedimos la información registral y le entregamos un informe jurídico con los riesgos, para que sepa qué compra y qué falta para llegar al título.
La cesión
Redactamos y otorgamos la escritura de cesión de derechos posesorios, que le permite sumar la posesión de quien le vende a la suya.
Documentar la posesión
Declaraciones juradas de posesión con testigos y actas notariales de constatación en el inmueble. Sirven como prueba hoy y en el futuro juicio de prescripción.
Una cesión de derechos posesorios no le da el título de propiedad: lo acerca. El título llega con la prescripción.
Qué conviene tener a mano
Si no tiene todo, igual podemos empezar: buena parte de la información la pedimos nosotros.
- Cédula de identidad.
- Número de padrón (figura en los recibos de Contribución Inmobiliaria).
- Recibos de Contribución, UTE, OSE o tributos domiciliarios a su nombre o de su familia.
- Boleto, cesión o cualquier papel de la compra.
- Fotos del inmueble y de las mejoras que hizo.
- Nombres de vecinos que conozcan la posesión.
Por qué Martínez Cuchman
- Abogados y escribano en el mismo estudio. El juicio y la escritura no pasan de un profesional a otro.
- Conocemos el juicio desde los dos lados. También actuamos como defensores de oficio en prescripciones promovidas por terceros.
- Propuesta por escrito. Antes de empezar le enviamos los pasos, los plazos estimados, los honorarios y los gastos.
- Dra. Carol Martínez y Dr. Esc. Sebastian Cuchman, con trabajo habitual en Montevideo, Canelones, Maldonado y Rocha.
Lo que más nos preguntan
¿Cuántos años de posesión necesito?
Sin título, 20 años de posesión continua como dueño. Con justo título y buena fe, el plazo es menor. Los años de quien le cedió o le dejó el inmueble pueden sumarse. Lo analizamos en la consulta.
¿Cuánto demora el juicio?
Depende del juzgado, de la prueba y de si alguien se presenta a oponerse. Después del estudio previo le damos una estimación para su caso.
¿Cuánto cuesta?
Los honorarios dependen del inmueble y de la prueba disponible. Le enviamos una propuesta por escrito con honorarios y gastos (plano, edictos, certificados) antes de comenzar.
¿La declaración jurada de posesión me hace dueño?
No. Es una prueba de la posesión. La propiedad se obtiene con la sentencia de prescripción y su inscripción.
¿Puedo vender si solo tengo derechos posesorios?
Sí, mediante una cesión de derechos posesorios por escritura pública. Quien compra recibe la posesión, no el título.
¿Qué pasa si aparece el titular o un heredero?
Se lo cita en el juicio y puede presentarse. Por eso es clave probar bien la posesión desde el principio.
Cuéntenos su caso
Escríbanos por WhatsApp con la ubicación del inmueble y desde cuándo lo posee. Le respondemos y coordinamos una consulta.
- 099 394 920
- Correo
- legal@martinezcuchman.com
- @abogados.martinezcuchman
- Zona de trabajo
- Montevideo, Canelones, Maldonado y Rocha